Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin layihəsinə dair

Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin layihəsinə dair

T Ə K L İ F L Ə R

Azərbaycan Respublikası Prezidenti İlham Əliyev cənabları tərəfindən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 96-cı maddəsinə əsasən müzakirə edilməsi üçün Azərbaycan Respublikası Milli Məclisinə təqdim olunmuş Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin layihəsi ilə tanış olub, aşağıdakı əlavə və düzəlişləri təklif edirik:

Ümumi qeyd: Mənzil Məcəlləsi işlənərkən ümumiyyətlə Azərbaycan Respublikası Konstitusiyası və Azərbaycan Respublikasının sahəvi qanunvericiliyi, konstitusiya və ümumi sahəvi prinsipləri nəzərə alınmamışdır. Bundan başqa, Məcəllədə istifadə olunan anlayışlar, hüquqi terminologiya mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq yenidən işlənməlidir.

1) Layihənin 1.1-ci maddəsində «və ya mövcud münasibətlərin məzmunundan başqa hal irəli gəlmirsə» cümləsi qeyri müəyyəndir və nəyi nəzərdə tutduğu məlum deyildir. Əgər, mülki qanunericiliyi nəzərdə tutulursa, ona burada yalnız müqavilədən söhbət gedə bilər. Belə ki, hər hansı münasibətlərin yaranmasının əsasını əqd və ya müqavilə təşkil edir. 

2) Layihənin 2.2-ci maddəsində işlədilən «vətəndaşlar» ifadəsi yaşayış sahəsini sərbəst seçmək hüquqlarına malik ola biləcək şəxslərin dairəsini tam əhatə etmir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının ərazisində azərbaycan vətəndaşları ilə yanaşı qanuni əsaslarla yaşayan əcnəbilər və vətəndaşlarığı olmayan şəxslər də yaşayış sahəsini sərbəts seçmək hüquqlarına malikdirlər. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 69 maddəsinin I hissəsinə müvafiq olaraq əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər Azərbaycan Respublikasında olarkən, qanunla və ya Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları ilə bərabər bütün hüquqlardan istifadə edə bilər və bütün vəzifələri yerinə yetirməlidirlər.Məhz bu səbəbdən də, bu maddədə «vətəndaşlar» ifadəsi «hər kəs» ifadəsi ilə, yadakı «Azərbaycan Respublikası vətəndaşları, əcnəbilər və vətəndaşlarığı olmayan şəxslər» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir. Eyni qüsurlara 3.2, 12.2, 14.1,15, 17.2.1, 94.0.1-ci maddədə də yol verilmişdir.

3) Qanunvericilik texnikası baxımından layihənin 3-cü maddənin iki hissəyə bölünməsinə ehtiyac yoxdur. Belə ki, 3.1-ci maddədə mənzil hüquqlarının məhdudlaşdırılması göstərilir. Eyni zamanda, 3.2-ci maddədə «…yaşamaq  üçün sərbəst yaşayış sahəsini seçmək hüququnun» məhdudlaşdırılması nəzərdə tuturur. Məlum olduğu kimi, «yaşamaq üçün sərbəst yaşayış sahəsini seçmək hüququ» Konstitusiyanın 28-cu maddəsinin III hissəsində təsbit olunmuş azadlıq hüququnun tərkib hissəsidir, lakin 3.1 və 3.2-ci maddələrinin mənasına görə həmin hüquq mənzil hüququnun tərkib hissəsi kimi çıxış edir. Ona görə də hesab edirik ki, 3.1 və 3.2-ci maddələrinin birləşdirilməsi məqsədə müvafiqdir.

4) Layihənin 9.2.1-ci maddəsində qeyd edilən «yaşayış hüququnun tanınması» ifadəsi hüquqi baxımdan düzgün deyildir. Belə ki, layihənin digər maddələrində, eləcə də Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində yaşayış hüquqlarının yaranmasının əsasları müəyyən edilmişdir. Belə əsaslar mövcud olduqda yaşayış hüquqları yaranır. Məhkəmənin qeyd olunan əsaslarla yaranmayan yaşayış hüquqlarını tanıması isə mümkün deyildir. Başqa sözlə, yaşayış hüquqları qanunla müəyyən edilmiş əsaslarla yaranmışsa, bu hüquqların məhkəmə qaydasında tanınmasına zərurət olmur, əgər bu hüquqlar qanunla müəyyən edilmiş əsaslarla və qaydada yaranmamışsa, onda məhkəmə bu hüquqları tanıya bilməz. Ümumiyyətlə, layihədə işlədilən «yaşayış hüququ» ifadəsi «istifadə hüquq» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir. 9.2.1-ci maddəsində «yaşayış hüququnun tanınması» ifadəsi «pozulmuş istifadə hüquqlarının bərpası» ifadəsi ilə əvəz olunmalıdır.

5) Layihənin 9.2.3-cü və 9.2.4-cü maddələrində qeyd edilən «məhkəmələr tərəfindən dövlət orqanlarının və ya bələdiyyələrin …….. ziddiyyət təşkil edən normativ hüquqi aktlarının qüvvəsinin tam və qismən dayandırılması, eləcə də tətbiq edilməməsi» ifadəsinin yazılması yalnışlıqdır. Məhkəmələrin, xüsusi ilə mənzil mübahisələrinə baxan ümumi məhkəmələrin (birinci, apelyasiya və kassasiya instansiyası məhkəmələrinin) «normativ hüquqi aktların» qüvvəsinin tam və qismən dayandırılması, eləcə də tətbiq edilməməsi barədə qərar qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Yalnız ümumi və ixtisaslış məhkəmələr normativ hüquqi aktlarının qanuniliyinin yoxlanılması üçün Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinə müraciət edə bilər və Konstitusiya Məhkəməsi bu cür normativ hüquqi aktların qüvvədən düşmüş hesab edilməsi barədə qərar qəbul edə bilər.

6) Layihənin 10.0.1-ci maddəsində qeyd edilir ki, «dövlət mənzil fondunun uçot qaydasını müəyyən etmək» dövlətin vəzifəsidir. Burada nəzərə alınmamışdır ki, dövlət yalnız dövlət mənzil fondunun deyil, eləcə də bələdiyyə və özəl mənzil fondunun da uçot qaydasını müəyyən etməlidir. Belə olmazsa, hər bir bələdiyyə fərqli uçot qaydasını müəyyən edə bilər ki, bu da pərakəndəliyə gətirib, çıxara bilər. Məsələn: mənzillərin daşınmaz əmlakı kimi reyestrinin aparılması və sair. Ümumiyyətlə, layihədə işlədilən «uçot» sozünün yerinə «qeydə alma» sözü işlədilsə daha məqsədə müvafiq olardı. 

7) Layihədə dövlət və bələdiyyə mənzil fondları ilə bağlı dövlətin və bələdiyyələrin vəzifə və səlahiyyətləri öz əksini tapmışdır (maddi 10-11). Burada özəl (xüsusi) mənzil fondu ilə bağlı fiziki və hüquqi şəxslərin səlahiyyət və vəzifələri barədə birinci fəslə maddə daxil edilsə, məqsədə müvafiq olardı.

8) Layihədə dövlət və bələdiyyə mənzil fondları ilə bağlı uçotun dövlətin və bələdiyyələr tərəfindən aparılmalı olması qeyd edilsə də, özəl mənzil fondu ilə bağlı uçotun kim tərəfindən aparılmalı olması öz əksini tapmamışdır. Daşınmaz əmlak kimi mənzillərin reyestrinin dövlət tərəfindən aparılması nəzərə alınmaqla, reyestrdən kənar uçotunun aparılması inzibati ərazi vahidləri üzrə bələdiyyələrə həvalə edilsə düzgün olardı.

9) Layihənin 13-cü maddəsində bir neçə mənzildən ibarət olan yaşayış binasının hüquqi statusunun Azərbaycan Respublikası MM-nin 227-ci və 228-ci maddələrinə əsasən müəyyənləşdirilməsi qeyd olunmuşdur. Əgər, burada söhbət yalnız hüquqi statustan gedirsə, onda MM-nin 226-cı və 227-ci maddələrinə istinad etmək yetərlidir. Yox əgər, sözbət bir neçə mənzildən ibarət olan yaşayış binasının mülkiyyətlərinin və istifadəçilərinin hüquq və vəzifələrindən gedirsə, onda məcəllənin 5-ci fəslinin 2-ci paraqrafına istinad olunmalıdır.

10) Layihənin 14.2-ci maddəsinin məzmununu aşağıdakı kimi olsa məqsədə uyğun olar: «Digər vətəndaşların hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmadığı halda, yaşayış sahəsində qanuni əsaslarla yaşayan vətəndaşların həmin yaşayış sahəsindən peşə fəaliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədi ilə istifadəsinə yol verilir. 14.3-cü maddədə işlədilən «sənaye istehsalatının» ifadəsini «sənaye təyinatlı istehsal sahələrinin» ifadəsi ilə əvəz edilməsi düzgün olardı.

11) Layihənin 17.2.1-ci maddəsində işlədilən «özəl mənzil fondu» ifadəsi qüsurludur. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasında və digər qanunvericilik aktların mülkiyyətin 3 növü fərqləndirilir: dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyət. Belə olan halda, «özəl mənzil fondu» ifadəsi «xüsusi mənzil fondu» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir.

12) Layihənin 19-cu madəsində hansı sığortanı nəzərdə tutur (icbari və ya könüllü) ?. Maddənin mənasında belə çıxır ki, icbari sığorta olmamıldır. Lakin «oluna bilər» (dispozitivlik) sözü sığortanın icbari olmasını istisna edir. «Yaşayış sahələrinin itirilməsi (dağılması) və ya zədələnməsi ilə əlaqədar zərərin ödənilməsinə zəmanət vermək məqsədilə» cümləsi fikrimizcə, icbari sığortanı nəzərdə tutur.

13) Layihənin 3-cü fəsilində işlədilən «sahənin keçirilməsi» ifadəsi, «sahənin təyinatının dəyişdirilməsi» ifadəsi ilə əvəz olunsa məqsədə müvafiq olar. Bu fəslə daxil olan 20.4-cü maddənin də məzmununda azərbaycan qramatikasının qaydalarına uyğun deyildir.

14) Layihənin 3-cü və 4-cü fəsillərində, ümumiyyətlə bütün məzmununda işlədilən «planlaşdırma» sözləri «layihələşdirmə» sözləri ilə əvəz olunsa məqsədə müvafiq olardı.

15) Layihənin 27.6-cı maddəsində 27.5-ci maddəsində nəzərdə tutulan hərraca istinad olunur. Halbuki, layihənin 27.5-ci maddəsində heç bir hərrac qaydaları nəzərdə tutulmayıb. Əksinə həmin maddə hansı məsələni tənzimlədiyi məlum deyil, mülkiyyətçiyə bu maddənin tətbiq edilib-edilməməsi məlum deyil. Belə ki, həmin maddədə yalnız kirayə müqaviləsi əsasında yaranmış münasibətlərdən söhbət gedir.           

16) Layihənin 28.1-ci maddəsində olan «maraqlı tərəfin» ifadəsi kimi nəzərdə tutur bilinmir. Hətta bu məsələyə gələcəkdə həmin Məcəllənin qüvvəyə minməsi barədə Prezidentin Fərmanında da aydınlıq gətirilməsi çətindir. Belə ki, Prezidentin fərmanında yalnız qanunda qeyd olunan hər hansı müvafiq icra hakimiyyəti orqan barədə göstəriş olur, yəni onun adı göstərilir. Layihənin 28.2-ci maddəsinə əsasən yalınz müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının qəbul etdiyi qərarda müəyyən edildiyi müddətlə razılaşmayan vətəndaş məhkəməyə şikayət edə bilər. Qəbul edilən qərarın ümumilikdə mübahisələndirilməsi qanunla mümkün hesab edilməyib. Hesab edirik ki, 28-ci maddə ümumiyyətlə konstitusiyaya ziddir. Belə ki, bu maddə Mülki Məcəllənin 246, 247, 248, 249-cu maddələrinə uyğunlaşdırılmalıdır ( heç olmasa analojı olmalıdır). Maddədə şəxsin məhkəməyə müraciət etmək hüququ pozulur. Belə ki, şəxs müvafiq icra hakimiyyəti orqanın təmir işlərinə verilən müddətlə razı olmadığı halda məhkəməyə müraciət edə bilər. Lakin mənzilin (binanın) qəzalı olması barədə qəbul edilmiş qərarda məhkəməyə müraciət edilməsi nəzərdə tutulmamışdır. Digər tərəfdən bu maddədə qəzalı vəziyyətdə olan evə (binə) dedikdə dövlət fondunda olan və ya başqa evlər (binalar) nəzərdə tutulub-tutulmaması ehtiva olunmur. Layihənin 28.4-cü maddəsində qeyd edilir ki, «təbii fəlakət nəticəsində qəza vəziyyətində olan mənzilin (binanın) bərpası mümkün olmadıqda, bu zaman bu Məcəllənin 28.3-cü maddəsi tətbiq edilir. 28.3-cü maddədə qəza vəziyyətində olsa da mövcud olan mənzilin dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün alınması nəzərdə tutulur. Burada isə bərpası mümkün olmayan mənzilin dövlət və ictimai ehtiyaclar üçün alınması nəzərdə tutulduğundan alınan mənzilin əvvəlki vəziyyətdə geri alınması nəzərdə tutulmalıdır.

17) Layihədə işlədilən «sahə mülkiyyətçisi» ifadəsi Azərbaycan Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş «yaşayış binasının tərkib hissəsinin paylı mülkiyyətçisi» ifadəsi ilə uzlaşmadığından «paylı mülkiyyətçi» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir.

18) Layihənin 30-cü maddəsini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228-ci maddəsinə uyğunlaşdırmaq lazımdır. Belə ki, burada mülkiyyətçinin ailə üzvlərin, eləcə də digər şəxslərin yaşayış sahəsindən istifadə hüquqlarının yaranması əsasları və qaydası müəyyən edilmişdir. Yaxşı olardı ki, bu maddədə mülkiyyətçi ilə digər ailə üzvləri arasında bağlanmalı olan müqavilənin nümunəvi formasının müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən hazırlanmalı olması qeyd edilsin.

19) Layihənin 30.4-cü maddəsinin birinci cümləsinin sonunda mötərzə içərisində «birgə nikah dövrdə əldə edilmiş yaşayış sahəsinə münasibətdə ər-arvad istisna olmaqla» sözləri əlavə edilməlidir. Əks halda, birgə mülkiyyətçi olan ər və ya arvad mülkiyyətçi olduğu halda istifadə hüquqlarından məhrum ola bilər ki, bu da mülkiyyət hüquqlarının tərkib elementi olan istifadə hüquqlarının, bununla da mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələ bilər.

20) Layihənin 31.4-cü maddəsini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsnin 246-249-cu maddələrinə uyğunlaşdırmaq lazımdır (07.12.2007-ci il tarixli dəyişikliyə uyğun olaraq). Əks halda, məcəllələr arasında ciddi ziddiyyət və uyğunsuzluqlar yarana bilər.

21) Layihənin 33-cü maddəsində istifadə edilən «ömürlük dolandırmaq» ifadəsi «şəxsi ömürlük saxlamaq» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir. Ümumiyyətlə, bu münasibət «renta» müqaviləsi olmaqla Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 864-880-ci maddələrinə uyğunlaşdırılmalı və ya bu maddələrə istinad olunmaldır.

22) Layihənin 32-ci maddəsində Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsin 1205-1219-cu maddələrinə istinad olunmalıdır.

23) Layihənin 6-cı fəsilinin adı «yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətlərinin ümumi əmlakı» adlandırılsa məqsədə müvafiq olardı. Bu fəsildə işlədilən «çoxmənzilli bina» ifadəsi «yaşayış binası»,  «sahə mülkiyyətçisi» ifadəsi isə «paylı mülkiyyətçi» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir.

24) Layihənin 36.2-ci və 41.3-cü maddələrində işlədilən «aqibəti» sözü «hüquqi müqəddarat» sözü ilə əvəz edilməlidir.

25) Layihənin 39.1-ci maddəsində müəyyən edilmiş mülkiyyətçilərin razılığı ilə yanaşı qanunla müəyyən edilmiş müqafiq dövlət orqanlarının razılığı da nəzərdə tutulmalıdır.

26) Layihədə işlədilən «kommunal mənzil» ifadəsi digər qanunvericilik aktları ilə bu tip mənzillərin adi ilə uzlaşmadığına görə «məhdud kommunal şəraitli mənzillər» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir. Məsələn: «Mənzil fondunun özəlləşdirilməsi haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunun 5-ci maddəsi. Yaxşı olardı ki, fəsilin əvvəlində bu tip mənzilin adı bir dəfə tam olaraq «bir neçə kirayəşinin yaşadığı biri digərindən təcrid olunmamış, məhdud kommunal şəraitli mənzillər (evlər)» kimi göstərilsin, sonradan isə «məhdud kommunal şəraitli mənzillər» ifadəsi ilə əvəz edilsin.

27) Layihənin 41.6-cı maddəsində ifadə edilmiş «üstün hüquq» sözü Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 218-ci maddəsinə uyğun olaraq «üstünlük hüququ» sözü ilə əvəz edilməlidir.

28) Layihənin 43.2.1.-ci maddəsi ilə ümumi yığıncağa «çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması) və sair» barədə qərar qəbul etmək səlahiyyəti verilmişdir. Əslində isə bu səlahiyyət dövlət orqanlarına məxsusdur. Ümumi yığıncaq yalnız bu cür qərar qəbul etmək üçün aidiyyəti dövlət orqanlarına müraciət edilməsi ilə bağlı qərar qəbul edə bilər. Bu maddədə düzəlişin edilməməsi dövlət orqanlarının səlahiyyətlərinin mənimsənilməsi və təcrübədə xoşagəlməz nəticələrə səbəb ola bilər.

29) Layihənin 43.2-ci maddəsi ilə müəyyən edilən çox mənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətləri Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 236-cü maddəsi ilə müəyyən edilən səlahiyyətlərdən kəskin surətdə fərqlənir. Buna diqqət yetirmək lazımdır. Eyni zamanda, layihədə nəzərə alınmamışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 237-cü maddəsində yaşayış binasının tərkib hissəsinin birğə mülkiyyətinin idarəçisi anlayışı və onun səlahiyyətləri verilmişdir. Ancaq bu layihədə bu hal nəzərə almınmamışdır. Layihənin 44.3-cü maddəsində işlədilən «kvorm» ifadəsini «yetərsay» ifadəsi ilə əvəz etmək lazımdır. Həmin maddədə «təkrar ümumi yığıncaq keçirilməlidir» sözləri «yenidən ümumi yığıncaq çağırılmalıdır» sözləri əvəz edilməlidir. Çünki yetərsay olmadığına görə ümumi yığıncaq keçirilməmişsə, çağırılan növbəti yığıncaq təkrar deyil, yeni yığıncaq olacaqdır. Bundan əlavə, bu maddədə nəzərdə tutulmamışdır ki, təkrar yetərsay nə qədər olmalıdır və bundan sonra yetərsay olmadıqda hansı tədbirlər görülməlidir. Yaxşı olardı ki, bu maddədə birinci çağırışdan sonrakı çağırışlardakı ümumi yığıncaqdakı yetərsayı 50 çox faizdən aşağı, yəni 40 faizdən çox, sonra otuz faizdən çox müəyyən edilsin. Məsələn: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 107-2-ci maddəsində səhmdar cəmiyyətin ümumi yığıncağının səhmdarların əvvəlcə 60 faizinin, sonradan 40 faizinin və nəhayət 25 faizinin olması yetərsay yaradır. Mülki Məcəllənin 236.5-ci maddəsində bu qayda tam şəkildə təsbit olunmuşdur. Layihənin 44.4-cü maddəsində işlədilən «əlbəəl» ifadəsi hüquqi dilə yaxın olmadığından «şəxsən» ifadəsi ilə, 44.4-cü və 45.3-cü maddələrində işlədilən «əlçatan» ifadəsi isə, «görünən» ifadəsi ilə əvəz ediməlidir. Ümumiyyətlə, bu fəsil Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi ilə uzlaşdırılmalıdır.

30) Layihənin 45.5-ci maddəsində qeyd edilir ki, ümumi yığıncağın qərarları həmin binada bütün sahə mülkiyyətçiləri və digər şəxslər üçün məcburidir. Bu qayda mövcud qanunvericiliyə zidd olmaqla mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələ bilər. Ümumi yığıncağın qərarları yalnız tövsiyyə xarakterli ola bilər.

31) Layihənin 45.6-cı maddəsində müəyyən edilmiş 6 aylıq iddia müddəti çoxdur, bu müddət 1 ay müəyyən edilsə daha doğru olar. Əgər qəbul edilmiş qərar doğrudan da ləğv edilməlidirsə, onda 6 ay müddətinə icra edilmiş qərarın sonradan məhkəmə çəkişmələri müddəti də nəzərə alınmaqla ləğv edilməsi xoşagəlməz nəticələrə səbəb ola bilər. 45.6-cı maddənin sonunda işlədilən «qərarı qüvvədə saxlaya bilər» ifadəsi «qərarı dəyişdirilmədən saxlaya bilər» ifadəsi ilə əvəz edilməlidir.

32) Layihənin 7-ci fəsli ilə 8-ci fəsillərinin yerləri dəyişməlidir. Çünki, 8-ci fəsildə sosial kirayə müqaviləsinə anlayış verlidiyi bir halda, 7-cı fəslində hələ anlayış verilmiş müqavilənin bağlanması qaydası və əsasları müəyyən edilmişdir. Ümumiyyətlə «sosial kirayə müqaviləsi» ifadəsini «mənzil kirayə müqaviləsi» ifadəsi ilə əvəz etmək lazımdır. Bu fəsillər hazırlanarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 675-699-cu maddələrinə diqqət yetirilməlidir.

33) Layihənin 59-cu maddəsində sosial kirayə müqaviləsinin əvəzli və ya əvəzsiz olması qeyd olunmalıdır. Digər maddənin məzmunlarında bu müqavilənin əvəzli olması qeyd olunmuşdur. Belə olan halda, bu cür müqavilənin nümünəvi formasının və zonalardan asılı olaraq kirayə haqqının məbləğinin aşağı həddinin müəyyən edilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarına həvalə edilməlidir.

34) Layihənin 8-ci fəsillə müəyyən edilmiş ikinci əldən kirayə müqaviləsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 675-699-cu maddələrinə uyğunlaşdırılmalıdır.

35) Layihənin 73.4-cü maddəsində işlədilən «Bu imtinadan» sözləri «qanuniliyi mübahisələndirilən imtinadan» sözləri əvəz edilməlidir. Eyni zamanda, burada işlədilən «məhkəmə qaydasında şikayət» sözləri «məhkəməyə şikayət» sözləri ilə əvəz edilməlidir.

36) Layihənin 74-cü maddəsində müəyyən edilmiş dəyişdirilmənin etibarsızlığı ilə bağlı tələblərə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 354.2-ci maddəsi (yeni redaksiyada) ilə müəyyən edilmiş 1 illik iddia müddəti tətbiq edilməli olması qeyd olunmalıdır.

37) Layihənin 75.2-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş razılığı tələb olunan şəxslərin dairəsi dəqiqləşdirilməli və maddənin məzmununda olan qüsurlar aradan qaldırılımaqla maddi daha sadə və oxunaqlı olmalıdır.

38) Layihənin 78-ci maddəsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 692-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla yenidən işlənməlidir.

39) Layihənin 79.1-ci maddəsində «xəbərdarlıq» sözündən əvvəl «yazılı» sözü əlavə edilməlidir. Bu gələcəkdə yarana biləcək mübahisələrin qarşısını ala bilər.

40)  Layihənin 81-ci maddəsinin məzmununda əlavə olaraq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 695.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kirayə müqaviləsinin vərəsələrlə davam etdirilməsi hüquqları da təsbit olunmalıdır.

41) Layihənin 82.3-cü maddəsinə «getdikdə» sözündən sonra «daimi» sözü əlavə edilməlidir.

42) Layihənin 82.4.2-ci maddəsində işlədilən «dağıltdıqda» sözü «yararsız hala saldıqda» sözü ilə əvəz edilməlidir.

43) Layihənin 82.4.4-cü maddəsində «sahəsindən» sözündən sonra «müvafiq razılıq olmadan» sözləri əlavə edilməlidir.

44) Layihənin 82.5-ci maddəsində işlədilən «tənha yaşayan kirayəçinin» sözləri «vərəsəsi olmayan kirayçinin» sözləri ilə əvəz edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 695.1-ci maddəsinə uzlaşsın.

45) Layihənin 90.1-ci maddəsində işlədilən «dağıltdıqda» sözü «yararsız hala saldıqda» sözü ilə əvəz edilməlidir.

46) Layihənin 91.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş istisna hal ümumiyyətlə bu fəsildə nəzərdə tutulmamışdır.

47) Layihənin 94.0.2-ci maddəsi ümumiyyətlə məcəllədən xaric edilməlidir. Bu sui istifadələrə səbəb ola bilər.

48) Layihənin 103-cü maddəsində xidməti yaşayış sahələrinin xitamı qaydası müəyyən edilsə də, onun ləğvi qaydası müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda, heç olmazsa Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 694-cü maddəsinə istinad olunmalıdır.

49) Layihənin 105-ci maddəsində məcəllənin 94.1, 94.2, 94.3 və 94.4-cü maddələrinə istinad olunmuşdur. Halbuki, layihənin 94.1, 94.2, 94.3 və 94.4-cü maddələri yoxdur. 94-cü maddədə 94.0, 94.0.1, 94.0.2, 94.0.3 və 94.0.4-cü maddələri vardır.

50) Layihənin 110.2-ci maddəsində işlədilən «49-cu maddəsində» sözü «48-ci maddəsində» sözü ilə əvəz edilməlidir.

51) Layihənin 133-cü maddəsində məcəllənin 32-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş qaydaların tətbiq edilməsinə istinad olunmuşdur. Əslində isə, məcəllənin 32-ci maddəsinə belə bir qayda müəyyən edilməmişdir.

52) Layihənin 135.2.1-ci maddəsində «(həmsərhəd)» sözügedən sonra «torpaq sahələrində yerləşən» sözləri səhvən iki dəfə yazılmışdır.

53) Layihənin 134.1-ci maddəsi ilə, layihənin 136.2.3 və 136.2.4-cü maddələri uzlaşmır. 134.1-ci maddədə mülkiyyətçilərin ortaqlıqlarının qeyri-kommersiya hüquqi şəxsi statusunda təsis edilməsi nəzərdə tutulub. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 3-cü paraqrafında qeyri-kommersiya təşkilatları kimi ictimai birliklər və fonlar, eləcə də hüquqi şəxslərin ittifaqları forması müəyyən edilmişdir. 139.3-ci maddəyə əsasən qeyri-kommersiya ortaqlıqları mənzil tikinti kooperativinə çevrilə bilər. Bu hal isə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin və «Qeyri-hökümət təşkilatları haqqında» Qanunun tələblərinə ziddir. Belə ki, qeyri-kommersiya təşkalatları kommersiya təşkilatlarına çevrilməsinin mümkünlüyü qanunda nəzərdə tutulmamışdır.

54) Layihənin 147.0.5-ci maddəsindən 147.0.7-ci maddəsinə qədər olan səlahiyyətlərin idarə heyətinə verilməsi düzgün deyildir. Bu işlərlə bağlı qaydaları müəyyən etmək səlahiyyəti idarə heyətinə məxsus olmalı, bu işləri görmək vəzifəsi isə operativ idarəçiliyi həyata keçirən şəxsə – direktora, sədrə və sair aid edilməlidir.

55) Layihənin 154.5-ci maddəsinə ilk dəfə olaraq «digər ixtisaslaşdırılmış istehlak kooperativi» ifadəsi işlədilir. Bu ixtisaslaşdırılmış istehlak kooperativinin nə kooperativ olması və hansı qanuna əsasən yaradılmalı olması aydın deyildir. Eyni qüsura layihənin 160.2.2-ci maddəsində də yol verilmişdir.

56) Layihənin 155.6-cı maddəsində «müvəqqəti yerləşdirmə fondu» ifadəsi işlədilir. Lakin, məcəllənin digər maddələrində belə bir fond haqqında qayda müəyyən edilməmişdir. Yəqin, burada söhbət «manevr fondu»ndan gedir.

57) Layihənin XVI fəsili ilə XV fəsilin yeri dəyişdirilməlidir. Çünki, əvvəlcə «çoxmənzilli binanın idarə edilməsi» qaydaları müəyyən edilməli, sonradan isə «yaşayış sahələrinə və kommunal xidmətlərə görə ödəmələr» qaydası yazılmalıdır.

58) Layihənin 160.5-ci maddəsində işlədilən «on gün» ifadəsini «bir ay» ifadəsi ilə əvəz etmək məqsədə müvafiq olardı.

59) Layihənin 160.6-cı maddəsinin məzmunu da azərbaycan qramatikasının qaydalarına uyğun deyildir.

60) Layihənin 161.10-cü maddəsində müqavilədən birtərəfli qaydada imtinadan söhbət gedir. Belə olan halda, bu imtinanın şərtləri Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində müəyyən edilmiş öhdəliklərin icrasından birtərəfli qaydada imtinanın şərtlərinə uyğunlaşdırılmalıdır.

Ümumiyyətlə, layihə Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin tərcüməsidir. Buna baxmayaraq, ruscadan azərbaycan dilinə tərcümə edən tərcüməçilər azərbaycan dilini bilmədiyindən layihə bütünlüklə qüsurludur.